Hasan Yaşar Özfidan Yazıyor...  hasanozfidan1@hotmail.com

   18.05.2025.

DÜKKAN ÖNÜ KİME AİT? TİCARET YAPILABİLMESİ İÇİN, DÜKKAN ÖNÜNDE BELLİ BİR ALAN DÜKKANA TAHSİS EDİLMELİDİR!

Kat mülkiyeti kanununda açık bir hüküm bulunmamasına rağmen, Kanun maddesini ileri sürerek haklı olmak ve kira talep etmek kamuoyu vicdanını zedelemekte ve temayüllere aykırı bulunmaktadır. Kanunun ilgili Maddesi günümüz şartlarına acilen adapte ettirilmeli, yaşanan sorunlara ve çifte standarta   çözüm bulunmalıdır. İlgili kanunda değişikliğe gidilerek, “PROJEDE DÜKKAN ÖNLERİ DÜKKANLARA AİT OLARAK GÖSTERİLİR” şeklinde bir maddenin acilen konulmasında yarar vardır. Dükkan önlerinin kullanılması hakkında müteahhitlerin zemin kattaki dükkanları almasıyla dükkan önlerinin projede göstermesi ve zemin katta dükkan sahibi olan normal vatandaşlarının daire maliklerinin önüne yem olarak atılması  arasındaki çifte standart acilen kaldırılmalıdır.

Kat mülkiyeti kanununda açık bir hüküm bulunmamasına rağmen, Kanun maddesini ileri sürerek haklı olmak ve kira talep etmek kamuoyu vicdanını zedelemekte ve temayüllere aykırı bulunmaktadır. Kanunun ilgili Maddesi günümüz şartlarına acilen adapte ettirilmeli, yaşanan sorunlara ve çifte standarta  çözüm bulunmalıdır. Dükkan önlerinin kullanılması hakkında dükkan sahibi müteahhitler ile normal vatandaşlar arasındaki çifte standart kaldırılmalıdır.

Dükkan önleri için, Tıpkı Uluslararası Hukukta olduğu gibi, karanın denizle buluştuğu yer değil, kara parçasının suyun altında oluşturduğu uzantısının dikkate alındığı Kıta Sahanlığında olduğu gibi, dükkan önleri içinde buna bir benzer çözüm üretilmelidir.  

Yanlış uygulanan başka konu ise, Arsa payının hesabıdır. ARSA PAYI:  kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken, ana yapının veya yapıların bulunduğu parsel arsasından BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE RAYİÇ DEĞERLERİ ORANINDA, (değerleme oranında) arsadan pay verilmesidir. Ancak, Müteahhitlerin çoğu, kanunda belirtildiği gibi değil, bina kullanım alanını toplam alana bölerek arsa paylarını hesaplamaktadır. Buda değer bakımından dairelerden daha pahalı olan dükkan sahiplerini zor durumda bırakmaktadır.

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu,

“III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur.” Şeklindedir.

AYRICA ARSA PAYI HESABINDA KANUNDA DEĞİNİLEN GAYRİMENKULÜN DEĞERİ VE KONUMU DİKKATE ALINARAK HESAPLAMALI, EMLAK VERGİSİNDE BİLE BELEDİYELERCE DEĞERİ YÜKSEK GÖSTERİLEN     DÜKKANLARIN ARSA PAYLARI DAIRELERDEN FAZLA OLMALIDIR!

634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda Tartışmalara ve anlaşmazlıklara yol açan bu konular, ilgili kanun ve yönetmeliklerde değişiklik yapılarak acilen açıklığa kavuşturulmalıdır.

                                                                               SEVGİLERİMLE.

                                                                           Hasan   Yaşar  Özfidan.

                                                             Uluslararası LL.M. Hukukçu – Ekonomist.

                                                                             Araştırmacı     Yazar.

Email: hasanozfidan1@hotmail.com

Ödül alan çalışmalarımı topladığım site: www.ekonomikcozum.com

DAĞITIM:  Cumhurbaşkanlığı, ilgili yerler ve medya.

BİLGİ:

“634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu.

III - Kat mülkiyetinin ve kat irtifakının niteliği:

Madde 3 – Kat mülkiyeti, arsa payı ve anagayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir.

(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/1 md.) KAT MÜLKİYETİ VE KAT İRTİFAKI, BU MÜLKİYETE KONU OLAN ANAGAYRİMENKULÜN BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİNDEN HER BİRİNİN KONUM VE BÜYÜKLÜKLERİNE GÖRE HESAPLANAN DEĞERLERİ İLE ORANLI OLARAK PROJESİNDE TAHSİS EDİLEN ARSA PAYININ ORTAK MÜLKİYET ESASLARINA GÖRE AÇIKÇA GÖSTERİLMESİ SURETİYLE KURULUR. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.

(Değişik üçüncü fıkra: 23/6/2009-5912/1 md.) Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca kat mülkiyetine resen çevrilir. Bu işlem, arsa malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin istemi ile dahi gerçekleştirilebilir.

IV - ORTAK YERLER: Madde 4 – Ortak yerlerin konusu sözleşme ile belirtilebilir. Aşağıda yazılı yerler ve şeyler bu Kanun gereğince her halde ortak yer sayılır.

a) Temeller ve ana duvarlar, taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar,bağımsız bölümleri ayıran ortak duvarlar, tavan ve tabanlar, avlular, genel giriş kapıları, antreler, merdivenler, asansörler, sahanlıklar, koridorlar ve buralardaki genel tuvalet ve lavabolar, kapıcı daire veya odaları, genel çamaşırlık ve çamaşır kurutma yerleri, genel kömürlük ve ortak garajlar, elektrik, su ve havagazı saatlerinin korunmasına mahsus olup bağımsız bölüm dışında bulunan yuvalar ve kapalı kısımlar, kalorifer daireleri, kuyu ve sarnıçlar, yapının genel su depoları, sığınaklar,1 (Kanunda görüldüğü üzere, dükkan önlerinin kullanımı ile ilgili açık bir ifadeye yer verilmemiştir. Muğlak ve yoruma açık bırakılmıştır.)

b) Her kat malikinin kendi bölümü dışındaki kanalizasyon tesisleri ve çöp kanalları ile kalorifer, su, havagazı ve elektrik tesisleri, telefon, radyo ve televizyon için ortak şebeke ve antenler sıcak ve soğuk hava tesisleri,

c) Çatılar, bacalar, genel dam terasları, yağmur olukları, yangın emniyet merdivenleri. Yukarıda sayılanların dışında kalıp da, yine ortaklaşa kullanma, korunma veya faydalanma için ZARURİ olan diğer yerler ve şeyler de (Ortak yer) konusuna girer.”